售楼部的沙盘，开发商的套路，都隐藏哪些秘密

在咱们中国，有商品房以来，实行的就是预售制，二手房是现房，而新房多是期房。期房看不见，摸不着，就让开发商可以套路购房者。这种制度性的缺陷，一时还难以弥补。

 

因此，购房者买新房时，都会先看楼盘沙盘，也只有如此。借助沙盘，可以大概了解楼盘的相关信息，比如房屋的楼栋、区域、朝向以及周边情况等等。走进售楼处看沙盘，外行人多是看个热闹而已，内行人更多看到的，而是开发商的套路。随着时代的发展，楼盘沙盘，还越做越精致，可谓诱惑多多。所以，对于购房者来说，一定要提前注意，才能防止被套。

 

在俏俏看来，怎么样读懂沙盘不告诉你的信息，才是关键。开发商想让你看的信息，其实不用多看，相反，开发商没有展示的东西，才是咨询的重点。俏俏在说炒股时，常说到，要学会逆向思维，看沙盘也是如此。

 

首先是要看比例，确定沙盘是否按照实际比例来制作。

 

在观看沙盘比例尺寸的时候，如果是根据实际规划比例制作，就可以按比例算出实际尺寸。同时，按工商管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，也就是表明沙盘模型仅供参考。

 

夸大楼间距，是开发商常用的一种促销手段，而实际上是，许多沙盘都会放大楼体间距。因此，在看楼盘沙盘的时候，要注意楼间距的实际大小。有调查数据显示，23％的人认为楼间距窄会影响视野，37％认为会影响采光和通风，33％认为影响私密性，7％的人认为还有其他影响。

 

特别是高层小区，看上去楼间距也已不错，但是，对于低楼层的房子来说，日照还会有明显的影响。

 

其次是要看小区整体规划

 

沙盘是小区的缩影，在沙盘上，小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等等，都对以后的居住质量影响很大，也是购房者在挑选楼盘的时候应考虑的关键因素。

 

许多购房者不知道这个秘密，有不少楼盘的沙盘，只是为了好看，小区的绿化与实际出入很大，购房者要问清沙盘中的绿化，是否与实际一致，这一点很重要。按照俏俏的经验，不少小区的绿化很随性，说明开发商在这个事上，显得不够重视。像有的小区绿化，还种上杨梅树、枇杷树等等果树，有点弄巧成曲的嫌疑！

 

现在的楼盘，一般都会按照规范配置车位数量，往往是地下停车位配置得较多，而地面的车位却相对较少。所以，对应居民素质的现状，入住以后，难免会出现乱停车现象。在俏俏看来，地上地下车位适当比例配置，有助于提升小区整体品位，现阶段的居民素质和物业管理水平，一时还难以达到开发商的理想状态。

 

小区内的交通，也是在看房中容易忽略的问题。内交通，一般分为人车分流和人车混行两类，其是否合理，对于居住的安全性和环境的协调性，都是比较关键的。所以，购房者务必要询问一下，小区在内交通上有什么措施，如何规划小区内的车行、人流等等。

 

再次是隐形建筑的问题。

 

标注建筑物的沙盘，会摆设一些小方块，隐去了一些必要的生活设施，如电房、水泵房、地下车库的出入口，甚至是垃圾站。切记，要问清楚他们的用途，很可能是垃圾房，或者变电箱之类的设施。否则，购房者买了垃圾站旁的房子，自己还都不知道，事后也无处可以投诉。虽然你真的不知情，也只能怪自己当初不小心。

 

第四就是周边的配套，一定要了解清楚。

 

楼盘周边的配套，许多时候，都是楼盘的一个卖点，而且，众多的开发商，不仅会做过度渲染，而且也会在沙盘中做重点标注。

 

沙盘中显示小区周围的学校、超市、商场、公园、道路等等，是否真实存在，以及建设的进度和开放时间，都关系到今后你生活的品质。因此，购房者除了要咨询清楚以外，最好还要实地再进行考察，这一点显得尤为重要！

 

俏俏，曾多年从事媒体工作，知道一个企业的广告投入，与其销售收入之间，存在一定的科学合理的比例。楼盘沙盘，既是一个媒介，也是一种广告，制作费用自然与其品质、定位和房价，有某种关联。

 

要是楼盘销售价格较低，但是沙盘做得又十分精美，如果遇到这种情况下，购房者就更要注意啦。沙盘的制作成本是比较高的，制作一个高档楼盘的沙盘，费用可能要花几十万，甚至上百万。

 

越是异常的现象，咱们就越要多一份小心。特别是投资性房产，各种外包装和宣传促销，一定是很到位的，所以，陷阱无处不在。