先知先觉的开发商们正在逃离三四线，或者说，他们中的很多人从未深入三四线。等到2019年的春天，一二线率先回暖，这个趋势越发明朗。

辽宁营口，一个位于辽东半岛的三线滨海城市，却是很多开发商心口的“痛”。

6年前，一家央企开发商在此销售停滞，“铩羽而归”；6年后，万科在2018年财报中，将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。

数据显示，万科海港城所在的鲅鱼圈板块，在售楼盘达83个，大部分价格在3000元/到8000元/平方米。均价6000元/平方米的海港城，位置尴尬。

“卖不动”、预期亏损的不仅是万科，也不仅是营口。诸多迹象显示，2018年四季度以来，多个三四线城市楼市开始放缓，需求不再。

在3月份的业绩会上，阳光城董事长朱荣斌表示，“回归一二线已是房企共识，未来一二线城市的竞争将会很激烈。”

这种竞争，将不限于开发业务，也是存量运营业务的竞争。

城市大挪移

过去三年，一二线严厉限购限价的溢出效应，以及棚改货币化安置的加持，大量的资金和需求流向了三四线城市，也因此造就了碧桂园、恒大、雅居乐这些开发商的业绩辉煌。

这样的好日子似乎难以延续。无论是2018年的财报，还是一季度房企“抢地”的数据，都在生动地演绎着房企“逃离”三四线的路径。

申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

其中，占比90%以上的公司分别为，中国金茂、首开股份、中海，80%—90%的为阳光城、金地集团，70%—80%的为远洋集团、金科股份、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、融创中国、万科和旭辉集团。

从中可以发现，很多房企并没有在三四线的开发热潮中过多地下沉。以中海、保利、华润为代表的传统地产龙头对于三四线更是一向谨慎。

以一贯坚持布局一二线的中海为例，年报显示，2018年底，中海总土地储备为9144万平方米，一二线占比达80%，旗下主攻二三线的中海宏洋占20%，加起来一二线占比90%以上。

曾在碧桂园工作的朱荣斌、吴建斌来到阳光城后，该公司却是新兴房企中布局一二线最为坚决的。财报显示，阳光城一二线土储面积占比高达77%，未来可售占比更高达85.8%。

这样的策略帮助阳光城实现了快速周转，在2018年增长80%，进入了千亿俱乐部。

以豪宅开发著称的绿城，前几年大规模进入三四线城市后也选择了抽离。财报显示，2018年其新增土储中，一二线城市占比达65%。

房企三巨头碧桂园、恒大、万科也出现了明显的分化。碧桂园进入了300个以上的城市；恒大也布局了228个城市；反观万科，只进入了约78个城市。

在业绩会上，仅有少量房企表示对三四线市场的继续看好。曾经深入三四线的恒大，则干脆摒弃了这一划分。“评价一二线和三四线的观点过时了，恒大早在2014年就回归一二线，现在进入的228个城市都是人口净流入、产业有支撑的。”恒大总裁夏海钧说。

碧桂园也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。接近碧桂园的人士称，城镇化策略还在进行，但选择的城市已经大幅收缩，公司更倾向于发展已经进入的城市。

克而瑞数据显示，房企今年主要在一二线城市储备土地。中指数据显示，1-3月，全国土地成交TOP10城市，共成交8290万平方米，同比增长13%。其中，天津累计成交442亿元，同比增长70%。

主流房企在热点二线城市战略性布局明显。正荣、金辉和万科分别出现在天津、西安和福州的1-3月拿地总额前十榜单中。

财报中的“秘密”

三四线城市的颓势，在房企的财报中也可窥得端倪。多家房企计提存货准备金额，彰显了他们对于三四线市场的谨慎态度。

万科年报显示，2018年存货跌价准备为23.1亿元，较2017年的16.1亿上涨43.5%。

据统计，万科共计提12个项目，分别位于大连、南充、烟台、成都、营口等地，一二线和三四线都有，其中有7个项目位于三四线城市。